Un résident fiscal espagnol vendant un bien immobilier doit déclarer la plus-value réalisée, imposée selon un barème progressif pouvant atteindre 26 %. Les non-résidents, eux, se voient appliquer un taux fixe de 19 %, avec obligation de retenue à la source de 3 % sur le prix de vente. Les exonérations partielles, telles que le réinvestissement dans une résidence principale ou l’âge du vendeur, modifient sensiblement le montant dû. Certaines charges, frais et améliorations apportées au bien peuvent être déduits pour réduire l’assiette taxable, mais leur acceptation dépend d’une justification rigoureuse auprès de l’administration fiscale espagnole.
La fiscalité de la plus-value immobilière en Espagne : ce qu’il faut savoir
La plus-value immobilière générée lors de la vente d’un bien en Espagne attire l’attention du fisc, que l’on soit résident ou non-résident. À Madrid, Barcelone ou ailleurs, chacun doit suivre des règles bien établies. Deux acteurs sont à l’œuvre : l’administration fiscale espagnole pour l’impôt national sur la plus-value (IRPF pour les résidents, IRNR pour les non-résidents), et la mairie, qui prélève la plusvalía municipal (IIVTNU).
Un résident en Espagne déclare ce gain patrimonial dans sa déclaration annuelle d’IRPF, avec une imposition progressive comprise entre 19 % et 26 %. En tant que non-résident, si vous appartenez à l’Union européenne ou à l’Espace économique européen, le taux est de 19 %. Hors UE/EEE, il grimpe à 24 %. Lorsqu’un non-résident vend un bien, l’acheteur applique d’office une retenue de 3 % sur le prix, qu’il reverse au fisc espagnol.
S’ajoute à cela la plusvalía municipal. Cette taxe dépend de la valeur cadastrale du terrain et de la durée de possession, et doit être réglée à la mairie où se trouve le bien. Résultat : le montant global varie selon la nature du bien, le profil du vendeur et la durée de détention.
Voici un rappel des autres contributions qui concernent les propriétaires :
- Chaque année, le propriétaire règle l’impôt foncier (IBI) à la mairie, indépendamment de toute vente.
- L’impôt sur le patrimoine s’applique si la valeur nette détenue en Espagne dépasse 700 000 €.
La convention fiscale franco-espagnole évite la double imposition : la France peut réclamer l’impôt sur la plus-value, mais accorde un crédit pour l’impôt déjà payé en Espagne.
Quels impôts s’appliquent lors de la vente d’un bien immobilier ?
Lors de la vente d’un bien immobilier en Espagne, plusieurs prélèvements fiscaux se superposent, chacun avec ses propres règles. D’abord, la plus-value immobilière : elle est imposée au niveau national selon que le vendeur soit résident ou non-résident. L’administration fiscale prélève cet impôt via l’IRPF pour les résidents, ou l’IRNR pour les non-résidents.
Pour les vendeurs hors d’Espagne, une retenue automatique de 3 % sur le prix de vente s’applique : l’acheteur verse cette somme directement au Trésor espagnol. Après déclaration et justificatifs, le non-résident peut récupérer une partie ou la totalité de cette retenue, en fonction du montant effectivement dû.
En plus du fisc national, la mairie réclame la plusvalía municipal (IIVTNU), calculée sur la valeur cadastrale du terrain et la durée de possession. Chaque commune fixe sa grille tarifaire et ses modalités de calcul.
Pour mémoire, l’impôt foncier (IBI) reste dû tant que la cession n’est pas enregistrée, tout comme l’impôt sur le patrimoine si la valeur nette détenue en Espagne dépasse 700 000 €. À ces obligations peuvent s’ajouter les frais de notaire ou des taxes liées à l’achat initial (ITP, IVA, AJD), mais ces dernières ne concernent pas la vente.
Cette organisation fiscale s’articule ainsi autour de deux axes : l’impôt sur la plus-value et la plusvalía municipale, chacun avec une base imposable et une administration distincte.
Calcul de l’impôt sur la plus-value : méthodes, simulateur et exemples concrets
En Espagne, le calcul de la plus-value immobilière repose sur la différence entre le prix de vente net et le prix d’achat, frais et travaux compris. Un résident espagnol est imposé selon un barème progressif, de 19 % à 26 % selon le montant du gain. Le non-résident, lui, paie 19 % s’il vit dans l’Union européenne ou l’Espace économique européen, 24 % hors UE/EEE, sans modulation possible.
Le mode de calcul suit une logique simple :
- Valeur de cession nette : prix de vente diminué de tous les frais de transaction (agence, notaire, diagnostics…)
- Valeur d’acquisition brute : prix d’achat augmenté des frais d’acquisition et des travaux justifiés
La différence entre ces deux montants donne le gain patrimonial imposable. La durée de détention n’apporte aucun allègement : la règle s’applique, que vous ayez détenu le bien dix ou trente ans.
Pour la plusvalía municipal (IIVTNU), deux méthodes existent : une formule objective basée sur la valeur cadastrale du terrain et la durée de détention ; une formule réelle fondée sur la différence entre la valeur de vente et la valeur d’achat du terrain. Chaque mairie propose un simulateur en ligne pour estimer le montant, en fonction de la localisation et des données cadastrales.
Par exemple, un non-résident revend un appartement acheté 200 000 €, cédé à 300 000 €, avec 15 000 € de frais d’acquisition et 10 000 € de travaux. Le gain imposable atteint 75 000 €. L’impôt national s’élève alors à 14 250 € (19 %). À cela s’ajoute la plusvalía municipale, qui varie selon la commune.
Idées reçues et conseils pratiques pour optimiser votre vente en toute sérénité
Beaucoup pensent à tort que la fiscalité espagnole s’allège après quelques années de détention d’un bien. En réalité, aucun allégement n’est prévu : la taxation de la plus-value s’applique, même après plusieurs décennies de propriété. Le gain patrimonial reste la base, que le vendeur soit résident ou non-résident, avec des taux définis par le statut et la nationalité.
Autre idée répandue : il serait possible d’échapper à l’impôt en réinvestissant dans un autre bien. L’Espagne ne l’autorise que dans un cas précis : la vente d’une résidence principale, suivie d’un réinvestissement dans une nouvelle résidence principale au sein de l’Union européenne, et sous réserve de respecter des délais précis. Les personnes de plus de soixante-cinq ans peuvent parfois bénéficier d’une exonération totale, uniquement lors de la cession de leur résidence principale et sous conditions strictes.
La convention fiscale franco-espagnole prévoit une imposition en Espagne, mais la France prend en compte l’impôt déjà payé en Espagne pour accorder un crédit d’impôt. La double imposition est ainsi neutralisée, mais la plus-value doit tout de même être déclarée au fisc français.
Pour sécuriser la transaction et éviter les mauvaises surprises, se faire accompagner par un avocat spécialisé change la donne : il saura identifier les frais déductibles, vérifier la conformité des actes notariés, et s’assurer que la documentation est en règle. Les frais de notaire et d’agence entrent dans le calcul du gain, tout comme les travaux réalisés, à condition de pouvoir les justifier. À noter aussi : la taxe d’habitation n’existe pas en Espagne, et l’impôt foncier (IBI) reste souvent plus modéré qu’en France.
Vendre un bien en Espagne, c’est naviguer entre barèmes, retenues et spécificités locales. Ceux qui maîtrisent ces règles ne laissent rien au hasard : ils avancent, sereins, là où tant d’autres trébuchent.
